Cho tôi hỏi, các anh có thể bán nhà mà không cần ý kiến của tôi không?

Hay tôi có thể làm thủ tục tranh chấp gì đó để tài sản đó không thể được giao dịch mua bán không?

Sổ đỏ đó 120 m2, chúng tôi ở quận nội thành Hà Nội, có được chia làm 4 sổ để ai muốn làm gì thì làm?

Xin cảm ơn.

Độc giả Đình Nhật

Luật sư tư vấn: 

Theo Điều 210 Bộ luật Dân sự, căn nhà trên thuộc sở hữu chung hợp nhất của 4 anh em bạn (sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định với tài sản chung).

Quy định về quyền định đoạt tài sản chung hợp nhất, khoản 2 Điều 218 Bộ luật Dân sự quy định việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

Về sở hữu chung của của thành viên gia đình, Điều 212 quy định việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận.

Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan (trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này). Cụ thể, khoản 3 Điều 218 Bộ luật Dân sự quy định:

- Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn 3 tháng với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

- Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 3 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

Như vậy, với các quy định nói trên, trường hợp đủ điều kiện tách thửa (theo quy định của UBND tỉnh nơi có đất) thì 4 anh em bạn có thể bàn bạc, thống nhất phương án, vị trí phần đất cần tách thửa để lại cho bạn. Sau khi tách phần đất cho bạn xong thì 3 người anh có thể chuyển nhượng phần đất của họ cho người khác theo quy định của pháp luật.

Nếu không đủ điều kiện tách thửa thì 4 anh em nên bàn bạc, thống nhất chuyển nhượng toàn bộ thửa đất và chia tiền cho nhau. Cách làm này là phù hợp trên cả hai phương diện pháp lý và đạo lý.

Trường hợp không đủ điều kiện tách thửa hoặc đủ điều kiện nhưng bạn vẫn không muốn thực hiện phân chia (được xác định là không có thỏa thuận) thì 3 người anh của bạn vẫn có quyền bán cho người khác theo quy định tại khoản 3 Điều 218 Bộ luật Dân sự mà chúng tôi đã viện dẫn ở phần trên.

Tuy nhiên, vì một số lý do khác nhau, trên thực tế khi chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng tài sản có nhiều chủ sở hữu thì các tổ chức hành nghề công chứng thường đòi hỏi phải có sự tham gia của tất cả các đồng sở hữu nên cách làm này có thể gặp một số khó khăn nhất định.

Trường hợp không thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì 3 người anh của bạn vẫn có quyền khởi kiện vụ án chia tài sản chung tại tòa án nhân dân có thẩm quyền.Sau khi tòa án phán quyết, các đương sự có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự thi hành bản án, quyết định của tòa án.

Như vậy, có thể thấy 3 người anh có quyền bán phần sở hữu của họ trong khối tài sản chung. Bạn không nên ngăn cản bởi làm như vậy thì vô hình chung không những xâm phạm đến quyền định đoạt tài sản của họ mà còn gây mất tình cảm anh em một cách không đáng có.

Luật sư Vũ Tiến Vinh
Công ty luật Bảo An, Hà Nội

Nguồn: https://vnexpress.net/nha-4-dong-so-huu-chi-can-3-nguoi-dong-y-la-duoc-ban-4669119-p2.html