Căn nhà tôi bán trị giá 890 triệu đồng, đã nhận 100 triệu đặt cọc. Việc hỗ trợ vay ngân hàng được ghi trong hợp đồng đặt cọc. Tôi nói trước với bên mua là không vay được thì phải trả tiền mặt. Chúng tôi giao hẹn, 20 ngày sau đi công chứng.

Tôi cũng có giới thiệu ngân hàng cho bên mua tự liên hệ. Tuy nhiên, đến ngày công chứng, bên mua vẫn không tìm được ngân hàng cho vay do họ không đủ điều kiện trả nợ.

Bây giờ bên mua đòi cọc lại nói là do tôi không tìm được ngân hàng cho họ vay thì tôi phải trả lại đặt cọc. Tôi không trả vì nghĩ mình không sai.

Sau ngày hẹn công chứng một tuần tôi tìm được ngân hàng hứa cho vay 500 triệu, nhưng bên mua không muốn vay để mua nữa. Nay họ kiện tôi ra tòa đòi tiền đặt cọc.

Tôi có phải trả không và tôi cần chuẩn bị gì cho phiên tòa tới. Xin được giúp đỡ.

Độc giả Anh Tuấn

Luật sư tư vấn: 

Theo quy định tai Điều 328 Bộ luật Dân sự về đặt cọc, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Với quy định nói trên, để xác định được bên nào phải chịu phạt cọc cần phải xem xét thỏa thuận về nghĩa vụ cụ thể của mỗi bên trong thời hạn đặt cọc. Đây là cơ sở để đánh giá bên nào có lỗi dẫn đến hợp đồng không thể giao kết, thực hiện.

Trong hợp đồng đặt cọc thường có tiến trình thời gian và các công việc cụ thể mà các bên phải thực hiện. Nếu đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện xong thì được coi là có lỗi (có thể là lỗi vô ý hoặc cố ý) đối với bên kia. Pháp luật không phân biệt lỗi vô ý hay cố ý khi giải quyết tranh chấp.

Khi một bên vi phạm nghĩa vụ, phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên còn lại. Pháp luật quy định, vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.

Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.

Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép (Điều 156 Bộ luật Dân sự)

Đối với trường hợp bạn nêu, do chúng tôi không được tiếp cận các chứng cứ có trong vụ án nên không đủ cơ sở để đánh giá mức độ lỗi của mỗi bên cũng như vụ việc có thuộc trường hợp bất khả kháng hay không.

Trường hợp tòa án đã thụ lý vụ án thì bạn phải cung cấp, giao nộp các chứng cứ có liên quan để chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Nói cách khác bạn phải chứng minh bên nhận đặt cọc là người có lỗi, vi phạm hợp đồng đặt cọc và phải chịu phạt cọc.

Luật sư Vũ Tiến Vinh
Công ty luật Bảo An, Hà Nội

Nguồn: https://vnexpress.net/ben-ban-nha-co-trach-nhiem-tim-ngan-hang-cho-ben-mua-vay-tien-4654675-p2.html